Giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả pháp lý

29/03/2020 - 20:34

Bà Nhan Thanh Thủy có nhu cầu tư vấn: Năm 2016, tôi có làm hợp đồng viết tay mua 1.200m2 đất của bà An với giá 300 triệu đồng. Tôi đã đưa trước cho bà An 150 triệu đồng, bà hứa sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tôi khi tôi đưa tiếp cho bà 150 triệu đồng.

Tháng rồi, tôi gặp bà An để làm giấy tờ đất nhưng bà lánh mặt tôi. Xin hỏi: Tôi đã tin tưởng người quen mua đất chỉ làm giấy tờ viết tay (không có công chứng, chứng thực). Giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận QSDĐ có được không? Tôi phải làm sao?

Thắc mắc của bà được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

- Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định pháp luật. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại UBND cấp xã.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 117 BLDS thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi đủ các điều kiện: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện. Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội”.

Căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên, bà và bà An thực hiện việc chuyển QSDĐ cho nhau là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng QSDĐ, hai bên đã không tuân thủ đúng về hình thức, tức phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do vậy, giao dịch dân sự này là vô hiệu.

Điều 131 BLDS quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”.

Hiện tại, do hợp đồng chuyển QSDĐ giữa bà và bà An chưa thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục luật định. Trong trường hợp 2 bên có xảy ra tranh chấp thì bà có quyền khởi kiện bà An tại tòa án (nơi bà An cư trú). Bà có quyền yêu cầu bà An hoàn trả lại số tiền đã nhận hoặc yêu cầu bà An tiếp tục thực hiện hợp đồng.

H.Trâm (thực hiện)

Chia sẻ bài viết

BÌNH LUẬN