Bà Nguyễn Thị Hằng (Bình Đại) có nhu cầu tư vấn: Tháng 3-2018, tôi có cho ông Ba thuê 90m2 đất mặt tiền (đã có sổ đỏ), thời hạn thuê là 1 năm theo hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên, có chứng thực của UBND xã nơi có đất. Thời gian tôi vắng nhà, ông Ba đã cho người khác thuê lại đất này mà không hỏi ý kiến của tôi. Đến hạn trả đất, ông Ba và người thuê lại đất không chịu trả lại đất cho tôi.
Xin hỏi: Thủ tục khởi kiện ông Ba để đòi lại đất ra sao? Tôi có quyền yêu cầu ông Ba bồi thường những gì?
Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 105, Điều 107 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Trong đó, bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ điều luật, thì hợp đồng cho thuê 90m2 đất mặt tiền (có sổ đỏ) của bà với ông Ba là hợp đồng cho thuê mặt bằng, được xem là một dạng hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 - BLDS. Điều luật này quy định: Hợp đồng cho thuê tài sản (mặt bằng) là sự thỏa thuận có điều kiện giữa các bên; theo đó, bên cho thuê giao mặt bằng cho bên thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc mục đích khác trong một thời hạn và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.
Quyền và nghĩa vụ của các bên, bị ràng buộc bằng một hợp đồng theo quy định của pháp luật, hai bên phải thực hiện đúng các điều khoản đã ký kết trong hợp đồng. Trong đó, cần phải tuân thủ nguyên tắc về nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích theo quy định tại Điều 480 - BLDS:
“1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Do vậy, việc ông Ba tự ý cho người khác thuê lại mặt bằng là sử dụng tài sản không đúng mục đích, nên ngoài vi phạm điều luật trên, còn vi phạm quy định tại Điều 475 - BLDS: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Khi đến hạn trả đất, ông Ba và người thuê lại không chịu trả đất cho bà là vi phạm hợp đồng và trái pháp luật.
Nếu giữa bà và ông Ba không thể giải quyết tranh chấp bằng cách thương lượng, thì bà có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền (nơi có đất mà bà cho thuê) để giải quyết về hợp đồng cho thuê mặt bằng và yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra bà sẽ được hưởng từ sau khi ông Ba trả lại mặt bằng đúng thời hạn. Ngoài ra, bà có thể yêu cầu ông Ba chi trả chi phí phát sinh khác do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 588 - BLDS: “Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
H. Đức (thực hiện)
