Bà N. T. D. có nhu cầu tư vấn: Năm 2019, tôi có mua 200m2 đất ruộng của ông A. với giá 200 triệu đồng. Tôi và ông A. có làm giấy viết tay mua bán đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Đầu năm 2022, tôi yêu cầu ông A. làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho tôi nhưng không được vì ông đã thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ vay ngân hàng nên không thể tách thửa làm sổ đỏ cho tôi. Xin hỏi: Trường hợp của tôi phải làm sao để có được giấy chứng nhận QSDĐ?
Thắc mắc của bà được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư tỉnh Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 502 BLDS thì hợp đồng QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặt khác, tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định khi chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Về hình thức chuyển nhượng QSDĐ, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Theo đó, khi chuyển nhượng sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng hoặc chứng thực.
Căn cứ quy định của pháp về việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên, thì việc năm 2019, bà mua 200m2 đất ruộng của ông A. với giá 200 triệu đồng, có làm giấy viết tay nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. Năm 2022, bà yêu cầu ông A. làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhưng không được vì ông A. đã thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ để vay tiền ngân hàng. Như vậy, là chưa đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bà muốn thực hiện chuyển nhượng QSDĐ 200m2 đất ruộng mà bà đã mua của ông A. năm 2019 thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (theo mẫu) có công chứng hoặc chứng thực và phải đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai (như đã nêu trên).
H. Trâm (thực hiện)
