Ông N.V.T có nhu cầu tư vấn: Tháng 6-2021 tôi làm hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) 3.000m2 đất nông nghiệp cho ông H với giá 500 triệu đồng. Ông H đã trả trước cho tôi 300 triệu đồng và nhận đất canh tác. Tôi thỏa thuận khi nào ông H thanh toán xong 200 triệu đồng còn lại thì sẽ hoàn tất thủ tục cho ông H đứng tên quyền sử dụng đất (QSDĐ). Hiện HĐCN QSDĐ đã được xã xác nhận xong nhưng đến nay, ông H vẫn chưa thanh toán hết tiền cho tôi. Vậy tôi phải làm sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo thông tin ông cung cấp thì ông và ông H đã lập HĐCN QSDĐ, được chứng thực tại UBND xã. Hai bên đã tiến hành giao nhận đất, nhưng ông H chưa thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền, còn thiếu lại ông 200 triệu đồng.
Giữa ông và ông H đã có HĐCN QSSĐ. Tuy nhiên, do ông H thực hiện không đúng (theo như ông trình bày) nên đã xảy ra mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa ông và ông H trong việc thực hiện giao kết theo hợp đồng (HĐ) tranh chấp HĐCN QSDĐ.
Điều 423 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định về hủy bỏ HĐ như sau:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ HĐ và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm HĐ là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ HĐ;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết HĐ.
3. Bên hủy bỏ HĐ phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trong trường hợp này, ông H chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán (còn nợ lại ông 200 triệu đồng). Ông H đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán trong HĐCN QSDĐ khiến cho ông không đạt được mục đích của việc giao kết HĐ (nhận tiền bán đất).
Do vậy, ông phải thông báo (bằng văn bản) cho ông H về việc ông H còn nợ ông 200 triệu đồng và có nghĩa vụ phải thanh toán tất số tiền còn nợ theo HĐ đã ký kết. Nếu không thanh toán thì 2 bên tiến hành hủy bỏ HĐCN QSDĐ đã giao kết.
Trường hợp không thể thương lượng, ông T có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết (Tòa án cấp huyện nơi có đất tranh chấp) hủy HĐCN QSDĐ đã ký kết. Ngoài ra, ông cũng có quyền yêu cầu ông H bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại thực tế xảy ra do việc vi phạm nghĩa vụ của ông H).
H. Trâm (thực hiện)
