Thủ tục xin cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ông D.T.V có nhu cầu tư vấn: Tháng 10-2022, tôi mua phần đất ruộng của ông A có diện tích 3.300m² với giá 660 triệu đồng. Vì là chỗ quen biết tôi không tiến hành đo đạc lại. Ông A làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) do tôi đứng tên (diện tích 3.300m²) và tôi nhận sổ đỏ vào tháng 4-2023. Đầu năm 2024, khi đo đạc thì tôi phát hiện mảnh đất tôi mua chỉ có 3.120m² (thiếu 180m²). Tôi yêu cầu ông A phải giao đủ 3.300m² cho tôi thì ông từ chối. Xin hỏi: Trường hợp của tôi phải làm sao để đòi cho đủ diện tích đất đã mua?

Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

- Như thông tin ông cung cấp thì phần đất 3.300m² của ông mua của ông A có làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực hiện công chứng là đúng theo quy định của pháp luật.     

Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký kết giữa ông và ông A có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 và ông đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích 3.300m² này. Đây là cơ sở pháp lý xác nhận QSDĐ hợp pháp của ông. Tuy nhiên, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này là không đảm bảo đúng trình tự, thủ tục, do ông đã bỏ qua việc đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới thực tế. Hậu quả là sau thời gian sử dụng, khi đo đạc lại ông phát hiện thửa đất ông mua chỉ còn 3.120m² (thiếu 180m²) so với diện tích trong giấy chứng nhận QSDĐ.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 và đối chiếu với trường hợp của ông, nếu diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với giấy chứng nhận QSDĐ, có thể xảy ra theo 2 trường hợp:

- Một là, ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Trường hợp này, ông cần đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (nơi có đất) để được hướng dẫn làm thủ tục xin cấp đổi lại giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định; ông cũng có quyền yêu cầu ông A phải hoàn trả khoản tiền tương đương với diện tích đất bị thiếu cho ông.

- Hai là, ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm hoặc do có sự thay đổi vị trí ranh giới đất giữa thửa đất ông mua của ông A và phần đất liền kề còn lại của ông A.

Do vậy, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, ông có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND xã (nơi có đất) để yêu cầu được hòa giải. Trường hợp UBND xã hòa giải không thành, ông có quyền nộp đơn khởi kiện ông A tại Tòa án nhân dân cấp huyện (nơi có đất tranh chấp) để được xem xét giải quyết.

H. Trâm (thực hiện)