Đăng ký biến động đất đai quá hạn

Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hậu quả pháp lý của việc không đăng ký biến động đất đai. Theo quy định tại Điều 459, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Theo quy định tại Điều 95, Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý... Việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, tài sản gắn liền với đất...

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động… Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Căn cứ theo các quy định trên, thì ông bà phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, tức trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho QSD đất hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực.

Trường hợp quá 30 ngày, nếu ông bà không thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì ông bà có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2, Điều 12, Nghị định  số 102/2014 với số tiền từ 2 - 5 triệu đồng.

Thứ hai, về hiệu lực của hợp đồng tặng của ông bà đối với con trai: Theo quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Căn cứ quy định trên, vấn đề không đăng ký biến động đất đai của ông bà không thuộc một trong các trường hợp làm hợp đồng bị vô hiệu. Do vậy, hợp đồng tặng cho con trai ông bà đã công chứng, chứng thực không đương nhiên mất giá trị hiệu lực pháp lý, hợp đồng vẫn còn hiệu lực.