Giải quyết tranh chấp khi mua bán đất bằng giấy tay

Ngày 12-1-1993, ông A. tiếp tục làm đơn xin chuyển nhượng hoa lợi và thành quả lao động trên đất cho ông B.. Văn bản này được chính quyền địa phương chấp nhận cho sang nhượng. Trong văn bản có ghi rõ thửa đất số 01 tờ bản đồ số 02, diện tích 1.500m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cấp ngày 5-10-1992. Ông A. hứa khi nào lấy được giấy chứng nhận QSDĐ từ ngân hàng về (do ông đã thế chấp để vay vốn) thì ông sẽ giao cho ông B. để tiến hành làm thủ tục chuyển tên theo quy định của pháp luật.

Từ năm 1991, ông B. đã quản lý, sử dụng phần đất này và từ đó đến nay không ai tranh chấp. Ông đã nhiều lần thay đổi cây trồng trên đất, từ vườn tạp sang đất trồng mía, nhãn, cam và hiện nay là vườn dừa đang cho trái. Theo số liệu đo đạc chính quy năm 2007, phần đất này có diện tích 1.800m2, do ông Nguyễn Văn A. làm chủ sử dụng.  

Sau đó, năm 2008, ông B. đã nhiều lần yêu cầu ông A. làm thủ tục sang tên QSDĐ cho ông nhưng chưa được. Hiện nay, ông A. đã lớn tuổi, các con của ông đều ở xa, có người đi làm ăn xa không liên lạc được, vợ ông A. chết đã lâu. Hiện ông A. đang sống với người con gái đầu lòng tên H. (không chồng, con); bà H. thường hay ngăn cản việc ông A. làm thủ tục chuyển tên QSDĐ cho ông B.. Bà H. cho rằng, phần đất ông B. đang canh tác có diện tích theo đo đạc mới năm 2007 đã dư ra 300m2 so với diện tích đã bán (theo sổ cũ là 1.500m2). Bà H. yêu cầu ông B. phải trả tiền thêm phần diện tích đất dư này; nếu ông đồng ý trả tiền thêm thì bà mới đồng ý để ông A. ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông B..

Ông B. cho rằng, trước đây, ông đã thỏa thuận với ông A. là mua hết thửa đất với giá là 5 chỉ vàng. Mặt khác, ông B. đã lập giấy tờ sang hết diện tích của thửa đất theo giấy chứng nhận của ông A. và đã nhận hết phần đất để canh tác cho đến nay. Nếu ông B. đi kiện thì sợ sẽ mất tình bà con với bác là ông A.. Hơn nữa, khi kiện ra tòa, ông B. không biết có thắng kiện hay không. Còn không kiện, nhỡ khi ông A. chết thì ông phải làm sao để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ?

Vấn đề của ông Nguyễn Văn B. được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

Xét thấy vụ việc mà ông B. cần tư vấn là một trong những vấn đề bức xúc trong nhân dân. Vì tình làng nghĩa xóm, tình cảm anh em hoặc có quan hệ bà con thân nên khi mua đất (chuyển nhượng) thì bên mua và bán chỉ làm giấy tay, trả tiền nhận đất canh tác mà không làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Do vậy, đến khi xảy ra tranh chấp thì gây khó xử cho cơ quan giải quyết để sao cho thấu tình, đạt lý.

Ông B. đã mua đất của ông A. từ năm 1991, hai bên có làm giấy tay, trong giấy tay có ghi đủ giá tiền, có ghi tứ cận phần đất, có chữ ký của ông A., vợ và các con của ông A.. Trên thực tế, ông B. đã thanh toán tiền cho ông A. và nhận đất canh tác từ đó đến nay, đã trồng cây lâu năm (dừa) và sử dụng ổn định không có ai tranh chấp. Hơn nữa, vào năm 1993, ông A. có làm đơn xin chuyển nhượng hoa màu trên đất này cho ông B. và đã được chính quyền địa phương chấp nhận; trong đơn, ông A. đã ghi đầy đủ số tờ, số thửa và diện tích đất theo sổ (chuyển hết thửa cho ông B.).

Đến nay, ông A. và bà H. (con ông A.) không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông B. là không đúng. Nếu ông B. khởi kiện đến Tòa án thì sẽ được áp dụng Nghị Quyết số 02/2003/NQ-HĐTP ngày 17-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết. Theo đó, sẽ công nhận hợp đồng chuyển nhượng phần đất này và ông B. sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật. Riêng yêu cầu trả thêm tiền của bà H. (con ông A.) đối với diện tích đất dư ra là không có cơ sở, có thể sẽ bị cơ quan Tòa án bác yêu cầu này của bà.

Trong trường hợp, tại thời điểm này ông B. không khởi kiện, đến khi ông A. qua đời mới khởi kiện thì rất khó giải quyết. Vì ông A. có một số người con làm ăn nơi khác không rõ địa chỉ, nên Tòa án sẽ không thụ lý giải quyết khi chưa có địa chỉ và nơi cư trú của các đồng bị đơn (các con ông A.).