Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày tờ trình.

Nội dung này được trình với Quốc hội vào sáng 13-11-2024 và sẽ được Quốc hội thảo luận và xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV.

Theo Tờ trình của Chính phủ, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005 cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác mà không quy định điều kiện riêng về loại đất.

Tuy nhiên kể từ ngày 1-7-2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành), theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở.

Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai.

Theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024 việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng khu đô thị mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị hiện hữu; dự án khu dân cư nông thôn. 

Với những quy định của pháp luật nêu trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại hiện nay gặp nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên đối với các trường hợp này không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.

Trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, nhiều ý kiến tiếp tục đề nghị xem xét mở rộng các trường hợp được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhất là đối với các trường hợp dự án không thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất (quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024) để đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Từ cơ sở thực tiễn nêu trên cho thấy việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước và yêu cầu của thực tiễn.

Nhằm tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân. Góp phần thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có phạm vi thực hiện trên toàn quốc đối với các trường hợp sau đây:

Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: Đối với loại đất, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra phải đáp ứng các điều kiện khác, cụ thể là: Phạm vi khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất; có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chấp thuận cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đối với diện tích đất quốc phòng, đất an ninh hoặc diện tích đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt đối với trường hợp thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất; và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

Về tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phải đáp ứng các tiêu chí sau: Được thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực được quy hoạch phát triển đô thị và không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt; không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai; đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được HĐND cấp tỉnh thông qua quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: trình tự, thủ tục nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại quy định tại Nghị quyết này được áp dụng như quy định của pháp luật về đất đai về chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư.

Đồng thời, Nghị quyết giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại và trình tự, thủ tục thực hiện đối với dự án nhà ở thương mại liên quan đến đất quốc phòng, đất an ninh quy định tại Nghị quyết này.

Dự kiến Nghị quyết này được thực hiện trong thời gian 5 năm và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-1-2025.

                                                                             Ý Nhiên