Ông T.V.H có nhu cầu tư vấn: Năm 2009, tôi mua đất của ông A để ở và ông có hứa cho gia đình tôi cùng 2 hộ dân nữa có đường đi (chiều ngang 1,5m, dài 40m) để vào nhà (đất của chúng tôi nằm phía bên trong). Ông A bệnh chết năm 2019. Năm 2021, con của ông A bán đất, nhà cho ông B và ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 6-2024, ông B cho rằng mình là chủ đất và không cho gia đình tôi và 2 hộ dân đi trên lối đi này để vào nhà. Xin hỏi: Chúng tôi chỉ có lối đi này để vào nhà, giờ phải làm sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì quyền đối với bất động sản (BĐS) liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Luật cũng quy định: Quyền đối với BĐS liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi BĐS được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 247 BLDS).
Điều 248 BLDS quy định việc thực hiện quyền đối với BĐS liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây: 1) Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác BĐS hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả BĐS hưởng quyền và BĐS chịu hưởng quyền. 2) Không được lạm dụng quyền đối với BĐS chịu hưởng quyền. 3) Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với BĐS hưởng quyền trở nên khó khăn.
Mặt khác, Điều 254 BLDS cũng quy định về quyền về lối đi qua như sau: Chủ sở hữu có BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên BĐS liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS có mở lối đi. Chủ sở hữu BĐS hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều luật quy định thì vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Ngoài các quy định trên, Điều 249 BLDS còn quy định: Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác BĐS chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với BĐS được hưởng quyền thì chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền trong một thời gian hợp lý. Chủ sở hữu chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.
Theo như ông trình bày thì hiện nay chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có sự thay đổi người sử dụng (con ông A đã chuyển quyền sử dụng đất cho ông B). Sau khi ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã không cho gia đình ông bà cùng với 2 hộ dân phía trong sử dụng lối đi mà ông A đã hứa.
Căn cứ quy định của pháp luật nêu trên, ông có quyền yêu cầu ông B dành cho ông và 2 hộ phía trong một lối đi hợp lý trên phần đất của ông B. Trường hợp ông B không đồng ý thì ông có quyền làm đơn yêu cầu UBND cấp xã (nơi có đất yêu cầu mở lối đi) hòa giải; nếu hòa giải không thành thì ông khởi kiện ra tòa án (yêu cầu mở lối đi qua BĐS liền kề) theo quy định của pháp luật.
H. Trâm (thực hiện)
