Ông Nguyễn Văn T. có nhu cầu tư vấn: Tháng 10-2019, tôi thỏa thuận với ông U. mua 1.800m2 đất trồng lúa, đã trả đủ tiền 400 triệu đồng. Vì là chỗ quen biết nên tôi tin tưởng ông U. và không có đo đạc lại. Ông U. lo làm thủ tục sang tên cho tôi. Sau đó, tôi được cấp sổ đỏ với diện tích đất 1.680m2 (mất 120m2). Tôi hỏi thì ông U. nói do có biến động trong lúc đo đạc. Tôi đòi ông U. phải giao đủ 1,800m2 đất cho tôi nhưng ông không đồng ý. Xin hỏi, tôi phải làm sao để ông U. giao đủ 1.800m2 đất, thủ tục ra sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- “Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ): Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Mặt khác, theo quy định của Điều 698 Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.
Căn cứ quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp của ông, thì có 2 cách giải quyết:
1. Giải quyết theo hướng thương lượng: Ông và ông U. có thể thỏa thuận lại diện tích và giá tiền chuyển nhượng trên cơ sở đo đạc diện tích thực tế và giá đất mà hai bên thống nhất để đạt được ý chí thuận mua vừa bán.
2. Giải quyết tranh chấp tại tòa án: Ông có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Về trình tự thủ tục để được tòa án thụ lý giải quyết, tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết yêu cầu khởi kiện của ông là tòa nơi ông U. cư trú, tòa án nơi ký kết hợp đồng hoặc tòa án nơi có phần đất mà hai ông giao kết chuyển nhượng. Ông có thể liên hệ với tòa án để được hướng dẫn nộp đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của ông (căn cước công dân của ông, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bản sao y giấy chứng nhận QSDĐ, các tài liệu chứng cứ khác nếu có).
H.Trâm (thực hiện)
