Bà Nguyễn Thị Nay có nhu cầu tư vấn: Tháng 8-2015, tôi thỏa thuận với bà A mua 1.500m2 đất trồng lúa, đã trả đủ tiền 220 triệu đồng. Tháng 2-2016, tôi được cấp sổ đỏ với diện tích đất 1.290m2 (không phải như 1.500m2) như đã thỏa thuận. Tôi hỏi thì bà A nói do có biến động trong lúc đo đạc. Tôi đòi bà A phải giao đủ đất cho tôi nhưng bà không đồng ý. Xin hỏi: Tôi phải làm sao để có đủ 1.500m2 đất hoặc buộc bà A phải trả lại phần tiền thừa do đất bị thiếu.
Thắc mắc của bà được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất (SDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người SDĐ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người SDĐ.
Hợp đồng về quyền SDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật liên quan (khoản 1, Điều 502 BLDS).
Mặt khác, tại khoản 2, Điều 501 của BLDS quy định: Nội dung của hợp đồng về quyền SDĐ không được trái quy định về mục đích sử dụng, thời hạn SDĐ, quy hoạch, kế hoạch SDĐ và các quyền nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Về hiệu lực của việc chuyển quyền SDĐ, Điều 503 BLDS quy định như sau: Việc chuyển quyền SDĐ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ phải tuân thủ đầy đủ các quy định trên thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực pháp luật.
Do nội dung bà trình bày không nói rõ việc thỏa thuận mua bán 1.500m2 đất lúa với bà A có đáp ứng yêu cầu về hình thức và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật hay không nên không đủ cơ sở xác định hợp đồng này có hiệu lực hay không. Tuy nhiên, giữa hai bên đã thừa nhận thực hiện xong việc trả tiền và giao đất, đến khi được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ thì mới biết diện tích đất bị thiếu (210m2) so với thỏa thuận ban đầu, vì vậy bà có thể yêu cầu bà A giao thêm phần đất còn thiếu (nếu bà A còn đất) hoặc hoàn trả lại bằng giá trị đất theo giá thỏa thuận trong hợp đồng.
Trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì bà có thể làm đơn khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ” ra tòa án (nơi có đất tranh chấp) để yêu cầu tòa án giải quyết buộc bà A thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết.
H.Trâm (thực hiện)
