Ông N.V.H có nhu cầu tư vấn: Tháng 2-2022, tôi thỏa thuận với ông A mua 1.200m2 đất trồng lúa, đã trả đủ tiền 600 triệu đồng. Vì là chỗ quen biết nên tôi tin tưởng ông A và không có đo đạc lại. Ông A làm thủ tục sang tên cho tôi. Sau đó, tôi được cấp sổ đỏ với diện tích đất 1.042m2 (mất 158m2). Tôi hỏi thì ông A nói do có biến động trong lúc đo đạc. Tôi đòi ông A phải giao đủ 1.200m2 đất cho tôi nhưng ông không đồng ý. Xin hỏi: Tôi phải làm sao để ông A giao đủ 1.200m2 đất; thủ tục ra sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất (SDĐ) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người SDĐ.
Luật quy định, hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật liên quan (khoản 1, Điều 502 BLDS)
Mặt khác, tại khoản 2, Điều 501 của BLDS quy định: Nội dung của hợp đồng về QSDĐ không được trái quy định về mục đích sử dụng, thời hạn SDĐ, quy hoạch, kế hoạch SDĐ và các quyền nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Về hiệu lực của việc chuyển QSDĐ, Điều 503 BLDS quy định như sau: Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ đầy đủ các quy định trên thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực pháp luật.
Do nội dung ông trình bày không nói rõ việc thỏa thuận mua bán 1.200m2 đất lúa với ông A có đáp ứng yêu cầu về hình thức và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật hay không nên không đủ cơ sở xác định hợp đồng này có hiệu lực hay không. Tuy nhiên, giữa hai bên đã thừa nhận thực hiện xong việc trả tiền và giao đất, cho đến khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì mới biết diện tích đất bị thiếu (158m2) so với thỏa thuận ban đầu. Vì vậy, ông có thể yêu ông A giao thêm phần đất còn thiếu (nếu ông A còn đất), hoặc hoàn trả lại cho ông bằng tiền theo giá trị đất đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì ông có thể làm đơn khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại tòa án (nơi có đất tranh chấp) để yêu cầu tòa án giải quyết buộc ông A thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết.
H. Trâm (thực hiện)
