Ông Nguyễn Văn Đó có nhu cầu tư vấn: Tháng 10-2019, tôi mua 230m2 đất của ông A, đã đặt tiền cọc 150 triệu đồng (tôi không biết đất này ông A đã thế chấp vay tiền ngân hàng). Ông A không có tiền trả nợ ngân hàng. Tôi và ông A xảy ra tranh chấp. Xin hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) của tôi và ông A đã được cơ quan thẩm quyền cấp huyện ký xác nhận. Tôi phải làm sao để được đất?
Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Như thông tin ông cung cấp là chưa rõ về giấy tờ thể hiện quyền sử dụng phần đất mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng CNQSDĐ giữa ông và ông A.
Nếu ông A đã dùng phần đất này để thế chấp vay tiền ngân hàng thì tại thời điểm xác lập hợp đồng CNQSDĐ, sẽ không có bản gốc giấy CNQSDĐ hoặc các giấy tờ thay thế hợp pháp khác, nên việc ký xác nhận hợp đồng CNQSDĐ của cơ quan nhà nước cấp huyện là không đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định thì người yêu cầu chứng thực nộp các loại giấy tờ liên quan, trong đó có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
Mặt khác, theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ, khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ các quy định trên và do QSDĐ ông A đang thế chấp để bảo đảm khoản nợ vay tại ngân hàng, nên trong thời gian thế chấp, ông A phải thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015. Do đó, ông A không được phép bán, chuyển nhượng.
Việc ông A biết phần đất này không được phép chuyển nhượng, nhưng vẫn cố tình che giấu, hợp pháp hóa giấy tờ (việc xác lập hợp đồng CNQSDĐ có dấu hiệu không hợp pháp như nêu trên) để chuyển nhượng, thì hợp đồng CNQSSĐ ký giữa ông và ông A sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 BLDS (giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu). Đồng nghĩa là việc mua bán, giao dịch phần đất 230m2 không được thừa nhận về mặt pháp lý.
Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 BLDS. Theo đó, ông A phải hoàn trả lại số tiền cọc 150 triệu đồng cho ông và còn phải bồi thường cho ông khoản tiền thiệt hại phát sinh (nếu xét ông không có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu), ông cũng không được quyền sử dụng phần đất này.
Trong trường hợp 2 bên không thỏa thuận được thì ông có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án (nơi có đất), yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ ký kết giữa ông và ông A là vô hiệu, buộc ông A phải trả lại số tiền đặt cọc và khoản tiền bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có) cho ông theo quy định của pháp luật.
H.Trâm (thực hiện)
