Bà Trịnh Thị Thiện có nhu cầu tư vấn: Năm 2015, tôi có thuê một phần thửa đất với diện tích 300m2 trong diện tích toàn thửa 5.000m2 của Công ty A, có trụ sở tại thị trấn Châu Thành để làm xưởng sản xuất gỗ.
Thời hạn thuê đất là 10 năm (năm 2025 là hết hạn). Hai bên có lập hợp đồng thuê đất và được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Sau đó, do cần vốn sản xuất nên Công ty A đã đem toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) 5.000m2 thế chấp cho Ngân hàng B để vay tiền nhưng không cho tôi biết.
Đến hạn trả nợ, Công ty A không có khả năng thanh toán nợ và bị Ngân hàng B khởi kiện ra tòa, buộc công ty này bán tài sản để trả nợ.
Sau khi tòa án xét xử, Công ty A bị thua kiện và bản án tòa sơ thẩm tuyên có hiệu lực pháp luật. Cơ quan thi hành án tiến hành thủ tục bán đấu giá toàn bộ diện tích đất của Công ty A cho ông H. để Ngân hàng B thu hồi nợ.
Sau khi ông H. có giấy chứng nhận QSDĐ, ông H. yêu cầu tôi phải di dời nhà xưởng và trả đất cho ông.
Xin hỏi, tôi phải làm gì trong trường hợp này?
Thắc mắc của bà được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) trả lời như sau:
- Căn cứ vào thông tin của bà cung cấp, việc bà ký hợp đồng thuê đất với Công ty A là đúng quy định pháp luật. Bởi vì hợp đồng thuê đất có công chứng, chứng thực và bà đã xây dựng nhà xưởng trên đất từ năm 2005, nên quyền lợi của bà được pháp luật bảo vệ.
Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Đối chiếu điều luật này, bà là người thuê đất hợp pháp, thời hạn thuê là 10 năm, đến năm 2025 mới hết hạn hợp đồng. Lẽ ra, khi xét xử thì tòa án phải đưa bà vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan để bà có ý kiến nhằm đảm bảo quyền lợi của mình, nhưng bà không được tham gia tố tụng. Nếu ông H. buộc bà phải di dời nhà xưởng thì bà có thể làm đơn kiến nghị cơ quan chức năng để xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm.
Nếu bà và ông H. không thể thương lượng được, thì bà có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết.
H.Trâm (thực hiện)
