Ông Nguyễn Tấn Ba (Bình Đại) có nhu cầu tư vấn: Tháng 6-2016, tôi có thuê 2ha đất của ông B để nuôi tôm, thời hạn thuê là 5 năm, giá tiền thuê 60 triệu đồng/năm, đóng tiền trước vào đầu năm. Nay do đất bị sạt lở nhiều và gây khó khăn cho sản xuất. Tôi yêu cầu ông B giảm bớt tiền thuê nhưng ông không đồng ý. Xin hỏi, tôi có thể chấm dứt hợp đồng (HĐ) thuê đất trước hạn hay không; nếu có, tôi có phải bồi thường gì không.
Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Điều 500 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “HĐ về quyền sử dụng đất (SDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo HĐ với người SDĐ”.
Theo Điều 501 BLDS thì quy định chung về HĐ và nội dung của HĐ thông dụng có liên quan trong BLDS cũng được áp dụng với HĐ về quyền SDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo đó, HĐ thuê 02ha đất giữa ông với ông B là một dạng HĐ thuê tài sản. Điều 472 BLDS quy định: “HĐ thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên cho thuê phải trả tiền thuê”. Quyền và nghĩa vụ của các bên bị ràng buộc bằng một hợp đồng theo quy định của pháp luật, hai bên phải thực hiện đúng các điều khoản đã ký kết trong HĐ.
Theo quy định tại Điều 477 BLDS về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê thì bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như sửa chữa tài sản, giảm giá thuê.
Mặt khác, bên cho thuê còn có nghĩa vụ phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Điều 478 BLDS). Theo đó, trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo như ông trình bày thì bên cho thuê đất (ông B) đã vi phạm về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê và nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Bởi lẽ, phần đất mà ông B cho ông thuê đã bị sạt lở nhiều và ảnh hưởng đến sản xuất, không còn phù hợp với mục đích thuê nuôi tôm như thỏa thuận trong HĐ. Ông đã thương lượng, đề nghị giảm bớt tiền thuê nhưng ông B không đồng ý. Do vậy, ông có thể đơn phương chấm dứt HĐ trước thời hạn theo quy định tại Điều 478 BLDS (như đã nêu trên).
Về đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ, Điều 428 BLDS quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong HĐ hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt HĐ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. HĐ chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt”.
Theo quy định này, nếu ông đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ thì ông phải thông báo bằng văn bản cho ông B (bên cho thuê đất) biết về việc chấm dứt HĐ. Nội dung thông báo, ông cần phải nêu rõ những vi phạm HĐ và thái độ không hợp tác thương lượng của ông B. Nếu không thông báo, mà có thiệt hại xảy ra, thì ông phải bồi thường cho ông B.
Ngoài ra, ông có thể căn cứ vào những điều khoản ký kết trong HĐ để yêu cầu ông B bồi thường thiệt hại (nếu có).
H.Trâm (thực hiện)
