Bà Nguyễn Thị Năm có nhu cầu tư vấn: Năm 2019, tôi có làm hợp đồng viết tay mua 115m2 đất của bà Hải với giá 500 triệu đồng và đưa trước cho bà 300 triệu đồng để bà trả nợ ngân hàng. Bà Hải hứa sẽ làm giấy tờ sang tên cho tôi khi lấy “sổ đỏ” ra nhưng bà không giữ lời hứa. Xin hỏi: Hợp đồng mua đất của tôi viết tay, không có công chứng, chứng thực. Giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) có được không? Tôi phải làm sao?
Thắc mắc của bà được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định Điều 500 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (NSDĐ) chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với NSDĐ.
Về hình thức chuyển nhượng QSDĐ, Điều 502 BLDS quy định: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại UBND cấp xã.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 117 BLDS thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi đủ các điều kiện: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện. Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội”.
Căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên và theo bà trình bày thì giữa bà và bà Hải đã thực hiện việc chuyển QSDĐ cho nhau là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng QSDĐ thì hai bên đã không tuân thủ đúng về hình thức, tức phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do vậy, giao dịch dân sự này là vô hiệu.
Điều 131 BLDS quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”.
Hiện tại, do hợp đồng chuyển QSDĐ giữa bà và bà Hải chưa thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục luật định. Trong trường hợp hai bên có xảy ra tranh chấp thì bà có quyền khởi kiện bà Hải tại tòa án (nơi bà Hải cư trú). Bà có quyền yêu cầu bà Hải hoàn trả lại số tiền đã nhận hoặc yêu cầu bà Hải tiếp tục thực hiện hợp đồng.
H. Trâm (thực hiện)
