Ông Nguyễn Văn Màn có nhu cầu tư vấn: Năm 2020, tôi mua 240m2 đất vườn của ông T với giá 700 triệu đồng và đã trả trước 500 triệu đồng. Tôi không đo đạc lại phần đất đã mua của ông T. Tôi hẹn khi nào làm giấy xong sẽ thanh toán đủ. Năm 2021, trong lúc tôi đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì ông N ngăn cản. Ông N cho rằng phần đất tôi chuyển nhượng của ông T có 20m2 đất của ông. Trong khi ông T khẳng định, không lấn đất của ông N. Xin hỏi tôi phải làm sao để đảm bảo quyền lợi cho mình?
Thắc mắc của ông được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của luật này.
b) Đất không có tranh chấp.
c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Mặt khác, theo khoản 2, Điều 203 Luật Đất đai quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 điều này.
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Căn cứ vào các quy định nêu trên, điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ thì phần đất đó phải không có tranh chấp. Đồng thời, phần đất được xem là phát sinh tranh chấp khi có đơn nộp yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc đã khởi kiện tại TAND có thẩm quyền.
Do thông tin của ông đưa ra không rõ, không biết ông mua phần đất 240m2 (thửa riêng hay cần phải tách thửa), ông T đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa, 2 bên có ký hợp đồng đặt cọc, ký kết hợp đồng chuyển nhượng hay không, luật sư tư vấn theo hướng chung (dựa vào thông tin ông cung cấp).
- Trường hợp ông N chưa gửi đơn yêu cầu hòa giải hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền thì xem như đất chưa có tranh chấp, ông có thể tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật.
- Trường hợp ông N đã gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đối với phần đất này, phần đất đang xảy ra tranh chấp không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Do vậy, thỏa thuận chuyển nhượng giữa ông và ông T không thể thực hiện được.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, ông nên khởi kiện tại TAND cấp có thẩm quyền (tòa án nơi có đất tranh chấp) để đòi ông T trả số tiền 500 triệu đồng mà ông đã đặt cọc cho ông T. Đồng thời, nếu ông có thể chứng minh chính do lỗi của ông T nên hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được, thì ông có quyền yêu cầu tòa án buộc ông T bồi thường một khoản tiền theo quy định pháp luật dân sự.
H.Trâm (thực hiện)
