Ông Nguyễn Văn Tám có nhu cầu tư vấn: Tháng 2-2021, tôi có thỏa thuận với ông H mua 100m2 đất của ông giá 700 triệu đồng. Tôi đã đặt cọc trước 300 triệu đồng, có biên nhận viết tay với 2 người làm chứng và hẹn khi làm thủ tục sang tên xong sẽ trả hết tiền cho ông H. Sau đó, ông H cứ trì hoãn không làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi và có ý không muốn bán đất cho tôi. Xin hỏi: Giấy biên nhận đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý hay không? Tôi phải làm sao để có được đất đã mua.
Thắc mắc của ông được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo thông tin ông Tám cung cấp thì ông đã thực hiện việc đặt cọc cho ông H số tiền 300 triệu đồng, hai bên có lập biên nhận viết tay (2 người làm chứng).
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, theo quy định trên thì BLDS không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng đặt cọc. Do vậy, cũng có thể hiểu rằng, hợp đồng đặt cọc có thể giao kết theo bất kỳ hình thức nào như hợp đồng miệng, hợp đồng văn bản, hợp đồng có công chứng, chứng thực.
Vì vậy, giấy biên nhận đặt cọc viết tay có hai người làm chứng vẫn có giá trị pháp lý… miễn là đảm bảo được chữ ký trong giấy biên nhận đúng là của ông và ông H, nội dung của giao dịch, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm pháp luật, các bên giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép (thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định Điều 117 BLDS).
Mặt khác, khoản 2 Điều 328 BLDS quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định trên, nếu ông và ông H không thể thương lượng giải quyết. Để đảm bảo quyền lợi của mình và tiếp tục thực hiện việc mua đất, ông có thể khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền để tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc” và yêu cầu ông H tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 100m2 theo nội dung giấy biên nhận đặt cọc lập vào tháng 2-2021, trong trường hợp này ông phải trả thêm số tiền chuyển nhượng còn lại là 400 triệu cho ông H.
Nếu ông H từ chối hoặc vì một lý do khách quan nào đó không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông có quyền yêu cầu Toà án buộc ông H phải trả cho ông số tiền đã đặt cọc là 300 triệu và một khoản tiền tương đương (300 triệu đồng). Như vậy, tổng số tiền ông có quyền yêu cầu ông H hoàn trả cho ông là 600 triệu đồng.
H. Trâm (thực hiện)
