Bà Nguyễn Thị Cẩm có nhu cầu tư vấn: Tháng 2-2021, tôi có hợp đồng viết tay cho bà A thuê căn nhà cấp 4 diện tích 100m2, thời hạn thuê 2 năm, giá tiền thuê mỗi tháng 2 triệu đồng. Bà A đặt cọc trước cho tôi 12 triệu (trị giá tiền thuê nhà 6 tháng). Bà A đã thanh toán xong tiền thuê nhà đến tháng 6-2022. Sau đó, bà A viện lý do nhà bị hư (nhà vệ sinh và sàn nước) và không đóng tiền thuê nhà hàng tháng cho tôi nữa. Xin hỏi, tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với bà A hay không và buộc bà A bồi thường nhà bị hư (lúc tôi giao nhà cho bà là nhà mới xây). Làm thế nào để đòi tiền thuê nhà (3 tháng) mà bà A còn thiếu?
Thắc mắc của bà được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Điều 472 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản (có thể được công chứng, chứng thực hoặc không có chứng thực). Trong đó gồm các nội dung sau: họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà còn có các nội dung như: thời hạn và phương thức thanh toán tiền; thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; thỏa thuận khác của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng…
Điều 477 BLDS quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê. Theo đó, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như: sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại…
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 479 BLDS: Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
Theo Điều 585 BLDS quy định: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
Căn cứ vào những quy định pháp luật nêu trên, do vậy bà Cẩm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bà A (theo quy định Điều 428 BLDS). Đồng thời, nếu có căn cứ xác thực chứng minh việc nhà bị hỏng là do lỗi của bà A, thì bà có quyền yêu cầu bà A bồi thường nhà bị hư; kể cả yêu cầu đòi các khoản tiền nhà mà bà A chưa thanh toán.
Trước khi khởi kiện, bà và bà A có thể tự thương lượng với nhau về các nội dung trên. Trường hợp hai bên không thương lượng được, bà có quyền khởi kiện tại tòa án để được xem xét giải quyết.
Về thủ tục, bà có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án (nơi bị đơn cư trú hoặc nơi tọa lạc của căn nhà được ký kết trong hợp đồng mà hai bên đã viết tay). Kèm theo đơn khởi kiện, bà phải có các tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của bà. Cụ thể như: giấy tờ chứng minh cho nhân thân của bà (căn cước công dân, hộ khẩu), bản hợp đồng thuê nhà, các tài liệu chứng cứ chứng minh nhà bị hư so với hiện trạng lúc cho thuê, chứng cứ chứng minh bà A còn nợ các tháng tiền nhà.
H.Trâm (thực hiện)
