Hợp đồng chuyển nhượng này viết tay, đã giao đủ số tiền 200 triệu đồng và được UBND xã H. xác nhận nhưng chưa lập thủ tục chuyển nhượng, vì ông Ngần đang thế chấp “sổ đỏ” tại ngân hàng. Ông Ngần hứa sẽ lập thủ tục chuyển nhượng cho tôi khi đã lấy “sổ đỏ” về.
Tháng 3-2017, ông Ngần giao “sổ đỏ” để tôi làm thủ tục chuyển nhượng. Tôi đã tiến hành đo đạc xong. Thế nhưng, khi tôi đến xã thì phát hiện thửa đất 1.200m2 mà tôi mua đã có thông báo kê biên tài sản của Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện K. (theo bản án ngày 8-2-2017 mà tòa án huyện K. đã tuyên). Tôi được chấp hành viên thụ lý việc án hướng dẫn là có quyền khởi kiện ông Ngần về việc này.
Xin hỏi: Tôi đã giao đủ tiền đất cho ông Ngần khi làm giấy viết tay ngày 15-4-2016 và nhận đất canh tác cho tới nay. Tôi muốn khởi kiện ông Ngần, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay không?
Thắc mắc của ông được luật sư Nguyễn Văn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Việc ông và ông Ngần lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay là chưa đúng theo quy định của pháp luật về đất đai và dân sự. Tuy nhiên, hợp đồng (giấy tay) này đã được UBND cấp xã thị thực, thể hiện được ý chí của 2 bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị bắt buộc.
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 75 Luật THADS; Điều 24 Nghị định số 62 ngày 18-7-2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật THADS, thì cơ quan THA tiến hành kê biên là đúng vì tại thời điểm này QSDĐ vẫn còn là của ông Ngần.
Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự (năm 2015) quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Mặt khác, căn cứ theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Trường hợp của ông, tuy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đúng quy định pháp luật, nhưng 2 bên ký kết hợp đồng đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của đôi bên. Do vậy, hợp đồng giữa ông và ông Ngần không coi là vô hiệu.
Bên cạnh đó, cũng không có căn cứ chứng minh rằng ông Ngần đã có hành vi tẩu tán tài sản, vì hợp đồng (giấy tay) của ông và ông Ngần lập trước ngày bản án của huyện K. đã tuyên.
Do vậy, ông có quyền yêu cầu ông Ngần tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển QSDĐ đã ký kết với ông.
H.Trâm (thực hiện)
