Ông N.V.T có nhu cầu tư vấn: Tháng 7-2022, tôi có hợp đồng cho ông L thuê căn nhà cấp 4 diện tích 100m2, thời hạn thuê 2 năm, giá tiền thuê mỗi tháng 1,5 triệu đồng. Ông L đặc cọc trước cho tôi 9 triệu đồng (trị giá tiền thuê nhà 6 tháng). Ông L đã thanh toán xong tiền thuê nhà đến tháng 10-2023. Sau đó, ông L viện lý do nhà bị hư (nhà vệ sinh và sàn nước) và không đóng tiền thuê nhà hàng tháng cho tôi nữa. Xin hỏi: Tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông L hay không và buộc ông L bồi thường nhà bị hư (lúc tôi giao nhà cho ông là nhà mới xây). Làm thế nào để đòi tiền thuê nhà (4 tháng) mà ông L còn thiếu?
Thắc mắc của ông được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Điều 472 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và có nội dung chi tiết quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê; cam kết của các bên; thỏa thuận khác của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng…
Theo quy định tại Điều 477 BLDS về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê thì bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như: sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại…
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 479 BLDS: Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
Căn cứ vào những quy định pháp luật nêu trên, do vậy, ông có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông L (theo quy định Điều 428 BLDS). Đồng thời, nếu có căn cứ xác thực chứng minh việc nhà bị hỏng là do lỗi của ông L thì ông có quyền yêu cầu ông L bồi thường nhà bị hư, yêu cầu đòi các khoản tiền nhà mà ông L chưa thanh toán.
Tuy nhiên, trước khi khởi kiện, ông và ông L có thể tự thương lượng với nhau. Trường hợp hai bên không thương lượng được, ông có quyền khởi kiện tại tòa án để được xem xét giải quyết.
Về thủ tục, ông có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án nơi bị đơn (ông L) cư trú hoặc nơi tọa lạc của căn nhà mà ông cho thuê. Kèm theo đơn khởi kiện, ông phải có các tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của ông.
H. Trâm (thực hiện)
