Bà N.T.D có nhu cầu tư vấn: Tháng 6-2022, tôi có thỏa thuận với bà T mua 120m2 đất của bà với giá 400 triệu đồng. Tôi đã đặt cọc trước 200 triệu đồng, có biên nhận viết tay và 2 người làm chứng, hẹn khi làm thủ tục sang tên xong sẽ trả hết tiền cho bà T. Sau đó, bà T đã trì hoãn không làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi và có ý không muốn bán đất cho tôi. Xin hỏi: Giấy biên nhận đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý hay không? Tôi phải làm sao để lấy được miếng đất đã mua.
Thắc mắc của bà được luật sư Nguyễn Văn Tặng (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo thông tin bà cung cấp thì bà đã thực hiện việc đặt cọc cho bà T số tiền 200 triệu đồng. Vụ việc này hai bên có lập biên nhận viết tay và được 2 người làm chứng.
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Giấy biên nhận đặt cọc viết tay có 2 người làm chứng vẫn có giá trị pháp lý… và đảm bảo được chữ ký trong giấy biên nhận đúng là của bà và bà T; nội dung của giao dịch không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm pháp luật, các bên giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định Điều 117 BLDS).
Mặt khác, khoản 2 Điều 328 BLDS quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo quy định trên, nếu bà và bà T không thể thương lượng giải quyết, để đảm bảo quyền lợi của mình và tiếp tục thực hiện việc mua đất, bà có thể khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc” và yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 120m2 theo nội dung giấy biên nhận đặt cọc lập vào tháng 6-2023, trong trường hợp này bà phải trả thêm số tiền chuyển nhượng còn lại là 200 triệu đồng cho bà T.
Nếu bà T từ chối hoặc vì một lý do khách quan nào đó không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà có quyền yêu cầu tòa án buộc bà T phải trả cho bà số tiền đã đặt cọc là 200 triệu đồng và một khoản tiền tương đương (200 triệu đồng). Như vậy, tổng số tiền bà có quyền yêu cầu bà T hoàn trả cho bà là 400 triệu đồng.
H. Trâm (thực hiện)
