Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng vẫn có hiệu lực

28/02/2021 - 19:13

Bà Nguyễn Thị Nị có nhu cầu tư vấn: Năm 2015, tôi có mua 200m2 đất của bà A với giá 200 triệu đồng. Hai bên chỉ làm giấy viết tay, có 2 người bạn làm chứng. Tôi đã trả cho bà A 150 triệu đồng, hẹn khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong sẽ thanh toán hết. Nay đất lên giá nên bà A đổi ý, cho rằng giấy tờ mua bán đất không hợp lệ và trả lại số tiền 150 triệu đồng mà tôi đã đưa cho bà. Xin hỏi: Giấy viết tay mua bán đất giữa tôi và bà A có giá trị hay không. Tôi khởi kiện bà A có được không?

Thắc mắc của bà được luật sư Võ Tấn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

- Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b khoản này. Nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 còn quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a. Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trong trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của luật này;

b. Đất không có tranh chấp;

c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

d. Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… còn phải có đủ điều kiện quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật này.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Trường hợp của bà, đã thanh toán 150/200 triệu đồng tiền mua đất, giao dịch dân sự giữa bà và bà A đã phát sinh hiệu lực. Bà có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp huyện (nơi có đất), yêu cầu Tòa án buộc bà A phải thực hiện theo hợp đồng chuyển nhượng đất.

H.Trâm (thực hiện)

Chia sẻ bài viết

BÌNH LUẬN