Bà N.T.H có nhu cầu tư vấn: Cuối năm 2019, tôi có làm hợp đồng viết tay mua 1.500m2 đất lúa của bà T với giá 600 triệu đồng. Tôi đã đưa trước cho bà T 400 triệu đồng, bà hứa sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tôi khi tôi đưa tiếp cho bà 200 triệu đồng. Tôi đã chuẩn bị 200 triệu đồng trả cho bà T. Thế nhưng bà không làm giấy chuyển nhượng QSDĐ cho tôi mà cứ hứa hoài. Xin hỏi: Tôi tin tưởng bà T chỉ làm giấy tờ viết tay (không có công chứng, chứng thực). Giờ tôi muốn làm giấy chứng nhận QSDĐ có được không và phải làm sao?
Thắc mắc của bà được luật sư Lê Vũ Hồng Huệ (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định pháp luật. Việc thực hiện hợp đồng về QSDĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại UBND cấp xã.
Theo quy định tại Điều 117 BLDS thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi đủ các điều kiện: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện. Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội”.
Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Căn cứ vào các quy định nêu trên, đối chiếu với trường hợp bà thì có thể được giải quyết như sau: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà và bà T là vô hiệu do vi phạm về hình thức. Nếu các bên phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ được tòa án giải quyết. Tuy nhiên, bà đã thanh toán cho bà T 400 triệu đồng (bằng 2/3 giá trị hợp đồng là 600 triệu đồng như bà trình bày); căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS thì bà vẫn có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng và buộc bà T phải hoàn thành nghĩa vụ giao đất.
H. Trâm (thực hiện)
