Ông T.V.H có nhu cầu tư vấn: Tôi hợp đồng (viết tay, có người làm chứng) với ông A. mua miếng đất vườn có diện tích 2.100m2 với giá 900 triệu đồng. Tôi đã đưa trước cho ông A. 600 triệu đồng, còn lại 300 triệu đồng sẽ thanh toán hết khi làm giấy tờ xong. Khi đo đạc thực tế để làm giấy thì chỉ có 1.970m2 (thiếu 130m2). Ông A. cho rằng, nếu tôi không đồng ý thì sẽ trả tiền lại cho tôi, hủy hợp đồng mua bán đất. Tôi khởi kiện ông A. đòi bồi thường được hay không; thủ tục ra sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Điều 502 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản, trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của các bên và phải được xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền bằng hình thức công chứng, chứng thực.
Như thông tin ông cung cấp, xét về hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng miếng đất vườn ký kết giữa ông và ông A. có lập thành văn bản viết tay, nhưng không có công chứng, chứng thực, nên có thể sẽ bị vô hiệu khi có tranh chấp xảy ra.
Tuy nhiên, tại Điều 129 BLDS cũng có quy định những trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Do vậy, xét trường hợp của ông, thì hai bên đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng miếng đất vườn bằng giấy viết tay và đã thỏa mãn được điều kiện là đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Việc thực hiện ít nhất 2/3 trong trường hợp này là ông (người mua) đã trả cho ông A. (người bán) số tiền 600 triệu đồng trong tổng số 900 triệu đồng số tiền chuyển nhượng. Ông A. đã nhận số tiền này và đã giao đất cho ông; ông đã nhận đất và phát sinh các hoạt động trên đất, nên giao dịch này sẽ được tòa án công nhận hiệu lực.
Tuy nhiên, giữa ông và ông A. phát sinh tranh chấp về diện tích đất bị thiếu so diện tích đất thỏa thuận mua bán trong hợp đồng. Nếu ông và ông A. thương lượng, thỏa thuận không thành thì ông được quyền nộp đơn khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền giải quyết, để yêu cầu ông A. bồi thường phần giá trị đất bị thiếu và những thiệt hại thực tế có xảy ra do lỗi vi phạm hợp đồng của ông A.
Ông cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện một cách đầy đủ và gửi đến tòa án cấp huyện (nơi ông A. cư trú) gồm: Đơn khởi kiện (theo mẫu quy định). Kèm theo đơn khởi kiện là các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của ông là có căn cứ (hợp đồng mua bán miếng đất, giấy chứng nhận QSDĐ; kết quả đo đạc thực tế; giấy giao nhận tiền chuyển nhượng; giấy xác nhận của người làm chứng; các giấy tờ, chứng cứ về thiệt hại và liên quan khác. Ông có thể trực tiếp nộp đơn tại tòa án hoặc gửi đơn theo đường dịch vụ bưu chính.
Về thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS).
H. Trâm (thực hiện)
