Bà Nguyễn Thị Dung có nhu cầu tư vấn: Tôi mua đất đã xong thủ tục đo đạc và được chứng nhận tại xã vào cuối năm 2018. Tháng 2-2019, ông A tranh chấp lối đi và cho rằng đây là đường đi đã có lâu đời, trong khi ông A có đường đi khác để vào nhà. Xin hỏi: Tôi yêu cầu UBND xã hòa giải tranh chấp. Xã đã nhiều lần mời nhưng ông A vắng mặt với lý do đi làm xa. Tôi làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết được không, thủ tục ra sao?
Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo thông tin bà cung cấp thì phần đất bà mua đã hoàn thành thủ tục đo đạc, lập bản đồ mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo quy định, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nay ông A phát sinh tranh chấp lối đi qua trên phần đất này, nên đây thuộc trường hợp tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, chưa được thỏa thuận hợp pháp.
Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
…”
Mặt khác, Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề như sau: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của luật này.
Căn cứ vào quy định của điều luật trên, thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được thực hiện trên cơ sở các nguyên tắc cơ bản, như sau:
- Thứ nhất, khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, mà không có lối đi ra đường công cộng (nhà đất của ông A không có lối đi nào khác để ra đường công cộng) thì có thể sẽ được hưởng quyền này.
- Thứ hai, lối đi được mở phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và hợp lý nhất, ít gây phiền hà cho các bên. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản cho hưởng quyền.
Nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Do vậy, nếu thật sự ông A có lối đi khác ra đường công cộng, thì ông A không thuộc trường hợp được hưởng quyền này.
Nay ông A phát sinh tranh chấp, nhưng giữa hai bên không thỏa thuận đựợc, tại UBND xã hòa giải không thành (do ông A vắng mặt). Bà có thể lựa chọn một trong hai hình thức để tiếp tục yêu cầu giải quyết tranh chấp là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc nộp đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện, nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp, khởi kiện tại tòa án nhân dân, bà cần chuẩn bị các tài liệu, hồ sơ cần thiết, gồm: đơn khởi kiện (theo mẫu); kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bà bị xâm phạm (như các giấy tờ về quyền sử dụng đất của bà; hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phần đất mà bà đã mua có cả diện tích lối đi tranh chấp này; bản đồ đo đạc về ranh giới, mốc giới thửa đất; biên bản hòa giải không thành của UBND xã; giấy tờ xác nhận ông A có lối đi khác ra đường công cộng…).
H. Trâm (thực hiện)
