Quy định cần biết về hợp đồng cho thuê nhà

27/11/2022 - 18:29

Bà Nguyễn Thị Sáu có nhu cầu tư vấn: Tôi có 100m2 đất có sẵn căn nhà nhỏ cấp 4 trên đất nhưng giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất của tôi không có nhà trên đất. Xin hỏi tôi muốn cho thuê căn nhà này thì phải làm hợp đồng (HĐ) ra sao; thủ tục gồm những gì; HĐ có phải công chứng hay không?

Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:

- Thứ nhất, nhà ở chưa có GCN quyền sở hữu nhà, có được cho thuê không?

Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về giao dịch về nhà ở, như sau:

 “2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có GCN:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;…

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;…”.

Căn cứ quy định trên, trường hợp của bà, mặc dù chưa có GCN quyền sở hữu nhà ở, nhưng bà vẫn có thể cho thuê căn nhà gắn trên 100m2 đất này. Tuy nhiên, giữa bà và bên thuê nhà cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể là phải có GCN theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014); không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền; phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.

- Thứ hai: Khi cho thuê nhà ở, có cần lập HĐ không, thủ tục gồm những gì. HĐ có phải công chứng, chứng thực không?

Khoản 1, Điều 120, Luật Nhà ở quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, như sau:

“1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập HĐ mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là HĐ về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho”.

Tại Điều 12, Luật Nhà ở quy định HĐ về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản. HĐ cần phải có các nội dung như sau: (1) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; (2) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; (3) Giá giao dịch nhà ở nếu HĐ có thỏa thuận về giá; (4) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền cho thuê nhà ở; (5) Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê nhà ở; (6) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (7) Cam kết của các bên; (8) Các thỏa thuận khác; (9) Thời điểm có hiệu lực của HĐ; (10) Ngày, tháng, năm ký kết HĐ; (11) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

- HĐ thuê nhà ở có phải công chứng, chứng thực không?

Khoản 2, Điều 122 Luật Nhà ở quy định: “2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực HĐ, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.

Như vậy, HĐ cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có yêu cầu. Tuy nhiên, các bên cần thực hiện việc công chứng, chứng thực nhằm để bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình thuê nhà và còn là căn cứ pháp lý giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

H.Trâm (thực hiện)

Chia sẻ bài viết

BÌNH LUẬN