Ông N.T có nhu cầu tư vấn: Tôi và ông A có đất giáp ranh nhau. Ông A xây nhà trước và mở cửa sổ qua đất của tôi. Nay tôi xây nhà thì ông A bảo tôi phải chừa chỗ cho ông mở cửa sổ. Xin hỏi, trường hợp của tôi có thể khởi kiện ông A được không. Thủ tục ra sao?
Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
Việc mở cửa sổ khi xây dựng nhà ở được quy định tại nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng 2014, Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - Tiêu chuẩn thiết kế.
Điều 174 BLDS quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Khoản 3, Điều 176 BLDS quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản: Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Điều 178 BLDS quy định về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề: “1) Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2) Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên”.
Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kề - Tiêu chuẩn thiết kế quy định: 1) Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2m trở lên. 2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
Mặt khác, Khoản 5, Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc sử dụng đất phải không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan”.
Theo thông tin của ông cung cấp, hành vi ông A xây nhà mở cửa sổ sang đất của ông và còn yêu cầu ông phải chừa chỗ cho ông A mở cửa sổ sang đất của ông là vi phạm pháp luật (như đã nêu trên).
Do vậy, đến nay ông xây nhà thì ông có quyền không phải chừa chỗ cho ông A mở cửa sổ. Tuy nhiên, ông phải bảo đảm sử dụng đúng ranh giới thửa đất của mình, không được làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề theo quy định tại khoản 2 Điều 175 BLDS: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”.
Trường hợp gia đình ông đã thực hiện đúng quy định nêu trên, nhưng phía ông A vẫn có hành vi cản trở. Nếu không thương lượng được thì ông có thể gửi đơn đến UBND xã (phường) xin yêu cầu giải quyết. Khi việc hòa giải không thành, ông có thể khởi kiện yêu cầu tòa án nhân dân cấp huyện (nơi có nhà, đất tranh chấp) để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Về hồ sơ khởi kiện, cơ bản gồm có: Đơn khởi kiện (ghi đầy đủ nội dung theo mẫu hướng dẫn của tòa án); các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện (giấy tờ tùy thân của người khởi kiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng); các chứng cứ chứng minh sự cản trở trái pháp luật của ông A và các tài liệu liên quan khác theo yêu cầu của tòa án.
H. Trâm (thực hiện)
